FICHE PRATIQUE : LES PROCÉDURES DE MARCHÉS PUBLICS POUR LES LOGEMENTS SOCIAUX
En 2018, la loi Elan a modifié des pans importants du droit de la commande publique. Les bailleurs sociaux voient leurs obligations fortement allégées. Exit pour eux l’obligation de concours et l’application des règes de la loi MOP relatives à la maitrise d’œuvre privée.
Ils doivent toutefois choisir des procédures pertinents et sécurisées permettant de maintenir le niveau de qualité requis de leurs constructions.
Cependant, malgré ces quelques allégements, les organismes d’HLM, quel que soit leur statut (OPH, ESH ou sociétés coopératives d’HLM, SEM, …) sont soumis aux principes de la commande publique.
Qu’est-ce que les principes de la commande publique ?
Un marché public est soumis à des principes fixés par la législation : liberté d’accès à la commande publique, égalité de traitement des candidats, transparence. L’acheteur doit se conformer à des procédures différentes en fonction de la valeur estimée de la commande et de la nature du marché (travaux, fourniture ou services).
Pour rappel, à partir de 40.000 € HT, la procédure de passation des marchés publics est obligatoirement dématérialisée.
Quelles sont les différentes procédures de passation accessibles pour les logements sociaux ?
Pour appliquer les principes fondamentaux de la commande publique (liberté d’accès à la commande, égalité de traitement des candidats et transparence des procédures), les textes européens et nationaux imposent des conditions de mise en concurrence et d’information des candidats croissantes en fonction de l’objet et du montant de l’achat.
Les procédures à mettre en œuvre en fonction des seuils sont les suivantes :
Procédure négociée sans publicité ni mise en concurrence
Les acheteurs peuvent recourir à une procédure négociée sans publicité, ni mise en concurrence, également appelé marchés de gré à gré, dans les cas suivants :
- Le besoin estimé est inférieur à 40.000 HT , que ce soit pour un marché de travaux, fournitures ou services
- En cas d’urgence et de circonstances imprévisibles ne permettant pas de respecter les délais
- Aucune candidature recevable n’a été proposée dans les délais
- La demande ne peut être fournie que par une seule entreprise
- La mise en concurrence est impossible ou inutile du fait du faible degré de concurrence dans le secteur considéré (si le besoin est inférieur aux seuils européens)
- L’achat concerne des produits fabriqués à des fins de recherche, d’expérimentation, d’étude ou de développement.
Marché à procédure adaptée
Lorsqu’un acheteur souhaite réaliser un achat dont la valeur estimée est inférieure aux seuils de procédure formalisée, c’est-à-dire :
- Marchés de fournitures & services : 214.000€ HT
- Marchés de travaux : 5.350.000€ HT
Dans ce cas, il détermine librement les conditions de la procédure dans le respect des principes de la législation en matière de marchés publics. Cela signifie donc que si l’acheteur prévoit de négocier les offres, il doit le préciser dans les documents de la consultation.
À savoir : Pour tout achat dont la valeur est égale ou supérieure à 40 000 € HT, un contrat écrit doit être conclu. L’acheteur peut déterminer les clauses du marché en utilisant des documents généraux.
Qu’en est-il des marchés par lot ?
En ce qui concerne l’allotissement des marchés publics : c’est la valeur estimée cumulée de tous les lots qui est prise en compte.
Cependant, il existe 2 exceptions à ce principe qui permettent de passer certains lots en procédure adaptée même si la valeur globale est supérieure aux seuils :
- La valeur estimée de chaque lot concerné est inférieure à 80 000 €HT pour les fournitures et les services ou à 1 million € HT pour des travaux
- Le montant cumulé de ces petits lotsne dépasse pas 20 % de la valeur de tous les lots.
A quoi sert le seuil intermédiaire dans les marchés à procédure adaptée ?
Ce seuil intermédiaire a été fixé à 90 000 € HT. Il n’influe que sur la publicité et non sur le type de procédure.
En dessous de ce seuil, l’acheteur est libre en ce qui concerne les critères de publicité.
Au-delà de ce seuil, la réglementation exige qu’un avis de marché soit publié au BOAMP ou autre journal officiel d’annonces.
Quelques exceptions
A. Services sociaux et spécifique
Quelle que soit la valeur estimée du marché, les marchés de services sociaux et de services spécifiques peuvent être passés selon une procédure adaptée.
Pour ce type de marché, les critères de publicité sont définis librement par l’acheteur, jusqu’à un seuil de 750 000 € HT. Au-delà de ce montant, la publicité doit être publiée au journal officiel de l’Union Européenne (JOUE).
B. Services de représentation juridique
Ces services juridiques correspondent à des services de représentation des acheteurs (avocat, …). Pour ce type, les critères de publicité sont définis librement par l’acheteur :
- Pouvoir adjudicateurs : 750.000€ HT
- Entités adjudicatrices : 1.000.000€ HT
Au-delà, les règles sont d’applications.
C. Marchés de défense et de sécurité
Il est possible de passer par une procédure adaptée, pour certains marchés de défense et de sécurité sauf :
- Services d’entretiens et de réparation,
- Services de transports terrestres, aériens et ferroviaires,
- Services de télécommunication,
- Services informatiques et de recherches,
- Services de nettoyages de bâtiments et services de gestions de propriétés.
Les règles définies pour les services de représentation juridique sont identiques pour ce type de marché.
Procédures formalisées
Lorsque la valeur estimée du marché est égale ou supérieure aux seuils européens, le marché est passé selon l’une des procédures formalisées suivantes :
- Appels d’offres ouvert ou restreint
- Procédure avec négociation
- Dialogue compétitif
Qui sont soumis à ces règles de commande publique ?
Les pouvoirs adjudicateurs sont :
- Les personnes morales de droit public
- Les personnes morales de droit privé qui ont été créées pour satisfaire spécifiquement des besoins d’intérêt général ayant un caractère autre qu’industriel ou commercial, dont :
- a) soit l’activité est financée majoritairement par un pouvoir adjudicateur ;
- b) soit la gestion est soumise à un contrôle par un pouvoir adjudicateur ;
- c) soit l’organe d’administration, de direction ou de surveillance est composé de membres dont plus de la moitié sont désignés par un pouvoir adjudicateur
- Les organismes de droit privé dotés de la personnalité juridique constitués par des pouvoirs adjudicateurs en vue de réaliser certaines activités en commun ».
Cela signifie donc que l’ensemble des organismes de logements sociaux sont soumis au droit de la commande publique. Il est précisé par ailleurs que les marchés passés par les associations subventionnées à plus de 50% par un pouvoir adjudicateur sont soumis aux dispositions de l’ordonnance sous certaines conditions.
Quid des exceptions pour les bailleurs sociaux ?
Il existe cependant une exception pour les services fournis entre certains organismes, dès lors qu’il s’agit de quasi-régie ou de coopération entre pouvoir adjudicateurs peuvent ne pas être dans le champ de la commande publique (cf. guide relatif à la coopération « publicpublic »).
En d’autres mots, lorsqu’un organisme est partie prenante de différents types de structures telles que SCCV, SAC association, GIE, GIP, sociétés de coordination, filiales de logements locatifs intermédiaires, etc., il est nécessaire de vérifier si la structure en question entre ou non dans le champ d’application de la coopération « publicpublic ». Si tel est le cas, ces sociétés de logements sociaux ne devront pas répondre aux exigences de la commande publique.
Par Charlotte Lambert, Marketing & Communication Officer
